quarta-feira, 8 de outubro de 2014

Contrato curto cria insegurança para locador

Contrato curto cria insegurança para locador

Contratos comerciais beneficiam mais o locador e deixam inquilino desprotegido pelos cinco primeiros anos, dificultando o retorno do investimento na reforma.

A possibilidade de retomada do imóvel é a principal diferença entre as locações comerciais e residenciais. Mesmo regidas pela mesma lei (nº 8.245/1991), o locador comercial não precisa justificar a retomada do imóvel ao fim do contrato e o inquilino somente pode pleitear judicialmente uma renovação compulsória após cinco anos de vigência de contrato. Antes deste prazo, o inquilino está “desprotegido”, e fica à mercê da vontade do proprietário de solicitar o imóvel ao fim do contrato que, normalmente, varia de um a quatro anos.
Tudo gira em torno deste prazo para garantir o direito à renovação. Ou o locador firma um contrato inicial de cinco anos, ou terá de ir negociando até completar cinco anos de relação contratual. “Depois disso, seis meses antes de finalizar o contrato que resulte nos cinco anos, o inquilino já deve ter a definição se haverá ou não a renovação. Caso o locador não tenha interesse em renovar, o locatário ajuíza uma ação renovatória de igual período”, explica a advogada especialista em Direito Imobiliário Josiclér Vieira Beckert Marcondes.
Segundo a gerente-geral da imobiliária Gonzaga, Lucia Shaicoski, a maioria dos contratos de locações comerciais são fechados com prazos entre um ano e quatro anos. “O prazo é negociado entre locador e locatário. Por muito tempo o prazo era de apenas 12 meses, mas atualmente é maior. O mais procurado é de 36 meses [três anos]. Também trabalhamos com contratos de quatro anos, mas de cinco anos já é para casos especiais”, afirma. Lucia conta que, para convencer os proprietários dos benefícios do contrato mais longo, a imobiliária mostra as vantagens e necessidades do locatário. “Até o inquilino conseguir formar sua clientela, demora mais que um ano para obter resultados. A visão dos proprietários está mudando com relação a isso. Eles estão mais conscientes que o locatário precisa de mais tempo até para ver se o negócio vai dar certo”, aponta.
Reembolso
A proprietária do brechó Balaio de Gato, Estela de Almeida, alugou por um período de doze meses um espaço comercial no centro de Curitiba e, a menos de seis meses do fim do contrato, acredita na renovação, mesmo sem ainda ter conversado com o proprietário do imóvel sobre a questão. “Na verdade, o proprietário disse que não ia pedir [a devolução], porque ele é dono dos espaços comerciais em volta do nosso. Nós esperamos a renovação, porque reformamos o local. Colocamos um mezanino metálico, pintamos as paredes, trocamos o piso e o banheiro, além da reparação elétrica. Foi uma reforma que o imóvel precisava e também pela estética”, relata.
A dona da loja O Famoso Brigadeiro, Caroline Costa, passa pela mesma situação e conta que investiu cerca de R$ 5 mil em reformas. “Colocamos deck, mudamos as telhas, azulejos, rejuntes no banheiro, colocamos vidro em algumas partes. São detalhes que não levaremos depois”, relata. Com mais um ano e meio de vigência no contrato, ela espera reaver o investimento até lá para decidir se negocia ou não a renovação do contrato com o proprietário.
Shoppings também estão sob a lei do inquilinato
A locação comercial em shoppings possui características que a diferenciam da locação tradicional. A administração de cada empreendimento pode estabelecer regulamentos próprios, mas dois artigos da lei do inquilinato trazem limitações a esse tipo de contrato.
O artigo 52 aponta que o locador não pode recusar a renovação do contrato do lojista com o argumento que ele próprio usará aquele local. Nas locações comerciais tradicionais, esse argumento é válido. Já o artigo 54 estabelece que na relação entre lojistas e shoppings as condições livremente pactuadas nos contratos de locação prevalecem.
Dentre outras particularidades da locação em shoppings, a advogada especialista em Direito Imobiliário Josiclér Vieira Beckert Marcondes explica que pode haver a imposição de um “13º aluguel” , assim como um valor mensal variável. “É comum se estabelecer um aluguel que não seja fixo, mas que tenha participação nas vendas efetuadas. Também é comum uma cláusula de raio. A loja que se estabelecer dentro do shopping não pode, fora do shopping, ter outra loja em um raio de 500 metros, um quilômetro, varia conforme a administração. Desta forma não há concorrência”, aponta.
Risco do negócio
A Justiça pode reconhecer como abusivas as cláusulas inseridas no contrato de adesão relativo à locação de espaço comercial quando isentam os administradores de responsabilidade por danos causados ao locatário. Este entendimento esteve presente em julgamento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que entendeu, em uma ação movida por um lojista de um shopping no Rio de Janeiro, que o administrador não é responsável e nem pode garantir o sucesso do estabelecimento comercial, mas que tem a obrigação de avisar o locatário sobre as mudanças nas condições que possam afetar a viabilidade do em­­preen­­­­dimento.
No caso, o lojista alegava que havia decidido alugar o espaço após o anúncio da instalação de três âncoras no mesmo shop­­ping. No entanto, depois de mudanças no projeto, apenas uma das lojas se instalou e em seguida veio a falir. A administração do shopping apontou o artigo 54 da lei do inquilinato, que garante ampla liberdade de negociação entre lojista e shoppings. No entanto, a informação das mudanças das lojas âncoras que viriam a se instalar deveria ter sido repassada aos lojistas, segundo apontou a ministra Nancy Andrighi do STJ.
Legislação
Exigência de luvas é prática proibida apenas na renovação contratual
O pedido de luvas somente é possível em locações novas e não pode ser feito no momento da renovação contratual. Além disso, os contratos com luvas devem permitir que o locatário renove o acordo, o que somente é possível em prazos iguais ou superiores a cinco anos.
As luvas são valores pagos pelo locatário ao locador no momento do contrato no caso de imóveis comerciais bem localizados, com fluxo grande de pessoas e que, pela soma dos benefícios, “garantem” o sucesso do negócio ali instalado.
“Não há nenhuma vedação para contratos com menos de cinco anos que tenham luvas, elas podem ser cobradas com qualquer prazo, mas dificilmente alguém vai pagar o valor com contrato com prazo menor. O mercado se autorregula”, explica a advogada especialista em Direito Imobiliário Josiclér Vieira Beckert Marcondes. Por conta disso, as luvas estão praticamente extintas no mercado. “Esse tipo de cobrança foi diminuindo com o passar dos anos e o mercado já não pratica essa transação”, afirma a assessora de locações comerciais da Habitec Imóveis Silmara Schramm. “É objeto de negociação. A tendência é que não se cobre mais, porque é melhor para o locador alugar o imóvel mesmo sem as luvas do que deixá-lo vazio”, aponta Josiclér.
Valor
A advogada complementa ainda que não existe um valor determinado para as luvas. “Ele é arbitrado pelo locador e pode variar desde um aluguel até dez vezes o valor do aluguel se houver a concordância do locatário em pagar.” (AM)
Prazo indeterminado
Assim como na locação residencial, passado o período do contrato, se o locador não fizer qualquer objeção em até 30 dias, a locação segue em prazo indeterminado. Neste período, no entanto, o locador poderá pedir a retomada do imóvel e o despejo ocorre em um mês.
Renovação
A ação renovatória deve ser ajuizada pelo locatário pelo menos seis meses antes do fim dos cinco anos contratuais. No entanto, oito meses antes deste prazo, o inquilino deve verificar com o locador a possibilidade de renovação. Além disso, a ação não representa uma renovação automática. A decisão fica a critério do juiz, que também ouvirá a defesa do locador.
Um a quatro
anos é a duração média dos contratos de locação comercial, o que deixa o inquilino sujeito à vontade do proprietário.
Fonte: Gazeta do Povo

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